El mejor y más provechoso uso
En ocasiones deseamos hacer mejoras en un terreno vacante o alterar el uso de una estructura existente, incluso, pudiéramos pensar en demolerla. Pero, ¿sabes si económicamente estás tomando una buena decisión? ¿Los cambios que sugieres, lograrán que tu propiedad o casa aumente de valor? En este artículo te explico qué se toma en consideración cuando en valoración o tasación se determina cuál es el mejor y más provechoso uso de tu propiedad.
El mejor y más provechoso uso
En este artículo tocaremos la base para la elección de los datos de mercado que determinan los valores de una propiedad, típicamente llamados, comparables. Si bien es cierto que puedo valorar una propiedad tal y como está, también es cierto que cuando se valora una propiedad, debemos considerar aquellos usos que sean legales, físicamente probables, económicamente viables y que resulten en el valor más alto para la propiedad.
Es decir, que dentro de lo que cabe físicamente en el terreno y que ARPE aprueba, se le da peso a aquello que es viable económicamente y que le produzca más al propietario. Vamos a examinar cada uno de estos cuatro criterios que voy a exponer, los explicaré y proveeré ejemplos que los simplifiquen.
Físicamente posible
Este criterio nos permite analizar las posibles construcciones que se puedan llevar a cabo en tu propiedad si estuviera vacante y una vez tiene estructuras, qué modificaciones son posibles. Nos preguntamos:
¿Cuál es el tamaño del terreno?
¿Hasta dónde es permitido construir dejando espacio para cumplir con las reglamentaciones de ARPE?
¿Cuántos niveles y para qué usos? Notarás que las últimas dos preguntas se están asociando a usos legales, usos permitidos.
Usos Legales
Este criterio evalúa cuales son los usos permitidos por las agencias reguladoras. En Puerto Rico, la agencia reguladora de zonificación es ARPE. Los usos a evaluarse deben cumplir con lo permitido en tamaño, uso, altura, espacios para estacionamiento, espacio a dejar libre entre propiedades, etc.
Si tu propiedad está dentro de una urbanización o desarrollo residencial, la zonificación deberá estar asociada a su uso residencial. Si bien ello te restringe de usos comerciales, industriales, etc, también te protege en cuanto a uniformidad, privacidad y características residenciales que apoyan características deseadas para una casa.
Con el transcurso del tiempo ocurren cambios demográficos, geográficos y físicos. Existen agencias que contemplan los movimientos y tendencias del mercado. Lo que hace 10 años era una calle residencial pudo haberse convertido en una propiedad comercial para uso de oficinas médicas. ¿Qué puede crear esta tendencia al cambio? Pues en ocasiones lo causa la existencia inmediata de un hospital, modificaciones en el tráfico local, una escuela de medicina que colinde o quede cerca de las facilidades, crecimiento urbano, cercanía de una nueva línea de transportación, por mencionar algunas.
Económicamente viable
Este criterio evalúa que el costo de las estructuras o mejoras no exceda el beneficio económico que se recibe con la creación de las facilidades. En las publicaciones anteriores pudimos tocar varios ejemplos relacionados con este concepto.
Un ejemplo hipotético es que tienes una casa en un vecindario donde las casas tienen tres cuartos y dos baños. Como encontraste pequeño el tamaño de la habitación principal (master-room), decidiste añadir un cuarto muy grande con un baño enorme, escogiste unas terminaciones muy por encima del promedio del resto de la casa y equipos de baño que sobresalen a todos los del desarrollo. Digamos que te excediste en tamaño típico y terminaciones. Por aquello de ilustrarlo con cantidades, terminaste pagando $30,000 por una adición que aportó en la valoración solamente $15,000. Esto es un ejemplo de mejoras que no son viables porque su aportación al valor de la casa no es igual o mayor que el costo invertido.
Tomemos otro ejemplo. En un vecindario donde las casas abundan de tres cuartos y dos baños, compraste una de dos habitaciones y un baño. Con cuidado de no dañar otras áreas de la casa como ventilación y distribución interior, añades una habitación y un baño con materiales típicos de tu vecindario. Las mejoras te costaron $15,000 y esa misma cantidad o mayor se reflejó en la valoración de la propiedad. Este es un ejemplo de unas mejoras económicamente viables.
Máxima productividad
Este criterio evalúa dentro de los usos legales, físicamente posibles y económicamente viables, cuál resulta en el valor presente más alto.
Aquí se evalúan varias alternativas que cumplan los tres criterios anteriores y el que resulte en el valor máximo al descontarle los costos de las mejoras, puede representar la máxima productividad.
Conclusión sobre mejor y más provechoso uso
Al completar cada análisis, se puede concluir que una propiedad debe dejarse como está, que puede mejorarse o renovarse, que debe demolerse, que debe cambiarse su uso. Igual si estamos evaluando un terreno vacante, nuestra conclusión puede ir dirigida a qué densidad sería adecuada, usos, tamaños, estilos y determinación del uso ideal apropiado y ajustado para esa propiedad. Como te mencioné al comienzo del artículo, basándonos en este uso, el tasador escogerá ventas concretadas para establecer los valores de la propiedad. Esas ventas, llamadas comparables, deben compartir similitud en su mejor y más provechoso uso. Cuando te explique en las próximas semanas sobre el proceso de valoración, volveremos a mencionar el término de comparables.
¿Tienes alguna pregunta sobre tasación? Escríbeme a tasadoresLCA@gmail.com para orientarte. Tu pregunta puede ser incluida como un tema próximo en www.mujeresconvision.com, sección Hogar.
Sobre Lourdes Cruz
Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 20 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas. Lourdes Cruz es la Presidenta actual del Appraisal Institute, Capítulo de Puerto Rico y el Caribe.
En Puerto Rico, sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia, tener los conocimientos para valorar propiedades complejas.
Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.
Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en tasadoresLCA@gmail.com. Puedes llamar a Tel. (787) 609-6633/ Cel. (787) 643-7222, Fax (866) 714-6748